Les seuils par tranche de prix
| Prix d'achat | Mise de fonds minimale | Exemple |
|---|---|---|
| Jusqu'à 500 000 $ | 5 % | 400 000 $ → 20 000 $ |
| 500 000 – 1 500 000 $ | 5 % sur 500k + 10 % sur l'excédent | 700 000 $ → 25 000 $ + 20 000 $ = 45 000 $ |
| 1,5 M $ et plus | 20 % | 2 M $ → 400 000 $ |
Ces seuils ne s'appliquent qu'aux propriétés occupées par le propriétaire. Pour un immeuble locatif, la mise de fonds minimale est généralement de 20 %.
Coût de l'assurance prêt (SCHL)
Sous 20 % de mise de fonds, vous devez payer une prime d'assurance prêt hypothécaire :
- 5 % de mise : prime ≈ 4,0 % du prêt.
- 10 % de mise : prime ≈ 3,1 %.
- 15 % de mise : prime ≈ 2,8 %.
- 20 % et plus : pas d'assurance.
La prime est ajoutée au capital de l'hypothèque (vous payez l'intérêt sur le total). Sur 25 ans, l'écart de coût total entre 5 % et 20 % de mise est important.
Outils pour financer la mise de fonds
- CELIAPP : 8 000 $/an, 40 000 $ à vie. Déduction immédiate, retrait libre d'impôt. Idéal.
- RAP (REER) : 60 000 $ par personne, à rembourser sur 15 ans.
- CELI : flexible, libre d'impôt. Pas d'avantage déductif.
- Don familial : permis, mais le prêteur peut demander une lettre de don.
Cumul possible : CELIAPP + RAP + CELI
Vous pouvez utiliser les trois en même temps pour le même achat. Pour un couple, le maximum CELIAPP + RAP est 200 000 $ (40k × 2 + 60k × 2), avant même les CELI.
Astuce : viser 20 % de mise de fonds économise plusieurs milliers de dollars d'assurance et d'intérêt sur 25 ans. Mais attendre 5 ans de plus pour atteindre 20 % peut aussi coûter cher si les prix montent. Comparez les deux trajectoires.
Coûts d'achat à prévoir en plus
- Droits de mutation (« taxe de bienvenue ») : ~1 % du prix au Québec.
- Frais de notaire : 1 200 $ à 1 800 $.
- Inspection : 500 $ à 1 000 $.
- Évaluation : 300 $ à 500 $ (parfois absorbée par le prêteur).
- Déménagement, ajustements (taxes prépayées) : variable.
Total : prévoir 2 % à 3 % du prix d'achat en frais d'achat, en plus de la mise de fonds.